Suomen kiinteistörahastojen markkinoilla kuohuu. Jo yhteensä kahdeksan rahastoa on toistaiseksi lykännyt tai kokonaan keskeyttänyt lunastukset. Kaikkiaan Suomessa on avoimia kiinteistörahastoja 29 kappaletta.
OP-Rahastoyhtiö kertoi joulukuun lopussa, että sen hallitus oli päättänyt väliaikaisesti keskeyttää OP-Palvelukiinteistöt- ja OP-Vuokratuotto-erikoissijoitusrahastojen rahasto-osuuksien lunastukset ja merkinnät.
OP Rahastoyhtiön mukaan kiinteistömarkkinoiden tilanne on ollut jo pidempään poikkeuksellinen. Rahastoyhtiö perusteli rahastojen lunastusten keskeytystä sillä, että kauppa ei tällä hetkellä käy kiinteistömarkkinoilla.
Viimeisin ilmoitus lunastusten jäädytyksestä tuli finanssitalo Titaniumilta, joka keskeytti väliaikaisesti lunastusten toteuttamisen erikoissijoitusrahasto Titanium Hoivakiinteistössä. Titaniumin mukaan lunastukset toteutetaan, kun niihin tarvittavat käteisvarat on hankittu rahaston sääntöjen osoittamilla keinoilla huomioiden kaikkien rahaston osuudenomistajien etu.
Titaniumin mukaan kaupankäynti kiinteistömarkkinassa on ollut vähäistä, mutta laskevien korkojen odotetaan lisäävän kiinteistötransaktioita vuoden 2025 aikana.
Kiinteistörahastojen tilanne herättää huolta laajemminkin Suomen kiinteistöalan tilanteesta.
Kiinteistökaupan buumi katkesi vuoden 2022 puolivälissä nopeasti kohonneen korkotason sekä heikon taloustilanteen ja luottamusilmapiirin seurauksena. Ammattimaisen kiinteistökaupan kauppavolyymit ja vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat samalla kun rakentaminen romahti.
Vasta viime aikoina korkojen laskun myötä taloudessa ja kiinteistömarkkinoilla on ollut havaittavissa orastavia piristymisen merkkejä. Mistään käänteestä ei kuitenkaan voida vielä puhua.
Kiinteistöalan tilanne oleellinen pankkien riskien kannalta
Finanssivalvonta (Fiva) kertoo tiedotteessaan, että kiinteistöalalla on olennainen merkitys Suomen finanssisektorin taloudelliselle tilalle ja riskeille, sillä pankeilla, vakuuttajilla ja kiinteistörahastoilla on merkittäviä altistumia kiinteistösektorille.
Toimintaympäristön ja kiinteistöalan ennakoitua heikompi kehitys voisi näin ollen kohottaa merkittävästi luotto-, sijoitus- ja likviditeettiriskejä.
Onneksi Suomen finanssisektorin toimijoilla on kuitenkin puskureita kiinteistöriskien varalta, mikä parantaa toimijoiden riskinkantokykyä, Fiva kertoo.
Kiinteistömarkkinoiden kehitykseen liittyy kuitenkin edelleen huomattavia alasuuntaisia riskejä.
Fivan mukaan Suomen talouden ennakoitua heikompi kehitys esimerkiksi geopoliittisten riskien toteutumisen vuoksi saattaisi lisätä konkursseja, työttömyyttä ja lomautuksia. Erityisesti kiinteistösektorin ja rakennusalan tilanne jatkuisi tällaisessa odotettua heikomman kehityksen skenaariossa haastavana.
”Kiinteistöalan riskejä vastaan sektoria ovat nykyisessä heikossa suhdannetilanteessa suojanneet muun muassa hyvä vakavaraisuus ja riskienhallinta. Valvottavien kiinteistöriskien seuranta ja arviointi ovat vuonna 2024 olleet yksi Finanssivalvonnan valvonnan painopistealueista, minkä vuoksi olemme tehneet aiheeseen liittyviä teema-arvioita ja valvontatoimia pankki-, vakuutus- ja rahastosektorilla”, Finanssivalvonnan johtaja Tero Kurenmaa toteaa.
Pankeilla puutteita kiinteistövakuuksien arvostuskäytännöissä
Suomalaisten pankkien myöntämät asuntolainat ja muut kiinteistövakuudelliset lainat muodostivat 59 prosenttia kaikista kotitalous- ja yritysluotoista kesäkuussa 2024. Näiden luottojen toteutuneet luottotappiot ja ongelmaluottojen osuudet ovat säilyneet edelleen alhaisella tasolla, mutta luottoriskiltään merkittävästi kohonneiksi luokiteltujen luottojen määrä on kuitenkin kasvanut erityisesti rakennusalalla.
Pankit altistuvat kiinteistöriskeille myös lainojen kiinteistövakuuksien kautta. Kiinteistövakuuksien arvoja on viime vuosina laskettu enemmän kuin aiemmin.
Finanssivalvonnan syksyllä julkaistun teema-arvion perusteella pankeilla on puutteita kiinteistövakuuksien arvostuskäytännöissä.
Pankkisektorin kiinteistöriskejä pienentävät ja niiltä suojaavat kuitenkin useat tekijät.
Fivan mukaan pankkien vakavaraisuus on säilynyt vahvana, minkä lisäksi esimerkiksi asuntolainanottajien takaisinmaksukykyä arvioidaan erilaisin stressilaskelmin ennen lainan myöntöä. Pankit myös aliarvostavat saamiaan vakuuksia ja suojaavat siten itseään annettujen asunto- ja kiinteistövakuuksien markkina-arvojen laskulta.
Pankkien riskinsietokyky on myös osoittautunut vahvaksi erilaisissa viranomaisten tekemissä stressitesteissä, joiden skenaarioihin on sisältynyt myös oletus kiinteistöjen hintojen voimakkaasta laskusta.
Suomalaiset vakuutusyhtiöt ja työeläkelaitokset ovat merkittäviä sijoittajia suomalaisilla kiinteistömarkkinoilla. Ne sijoittavat kiinteistöihin sekä suoraan että epäsuorasti rahastojen kautta. Vakuuttajien kiinteistöomistukset vastasivat noin 10 prosenttia kaikista sijoituksista kesäkuussa 2024. Kiinteistösijoitusten tuotto on viime aikoina ollut negatiivinen.
Eläkevakuuttajille kiinteistörahastot eivät ole merkittäviä sijoituskohteita
Eläkevakuuttajien sijoitusallokaatiossa kiinteistösijoitusten paino ei ole kovin merkittävä ja lisäksi velan käyttö on hyvin vähäistä, Fiva toteaa. Tämän vuoksi takia kiinteistöjen negatiivisella tuotolla ei ole ollut merkittävää vaikutusta koko salkun sijoitustuottoon.
Työeläkelaitosten häiriönsietokyky kiinteistösijoitusten merkittäviäkin tappioita vastaan on vahva. Työeläkelaitosten pitkä sijoitushorisontti on myös kiinteistömarkkinoita vakauttava tekijä.
Henki- ja vahinkovakuutusyhtiöiden kiinteistösijoitustuottojen vaihtelua ovat puolestaan tasoittaneet muun muassa vuokratuotot. Vahvan vakavaraisuuden, matalariskisemmän sijoitusvarallisuuden suuren osuuden ja pitkän sijoitushorisontin ansiosta henki- ja vahinkovakuutusyhtiöt sietävät kiinteistösijoitusriskejä keskimäärin hyvin.
Fivan mukaan kiinteistörahastot ovat olleet merkittävä sijoittajaryhmä kotimaisilla kiinteistömarkkinoilla, mutta ne kattavat vain noin seitsemän prosenttia Suomeen rekisteröityjen rahastojen nettoarvosta.
Haastava kiinteistömarkkina on heijastunut avoimiin kiinteistörahastoihin erityisesti kasvaneiden lunastustoimeksiantojen myötä. Tästä syystä avoimet kiinteistörahastot ovat vuodesta 2023 alkaen harventaneet rahastojen aukioloaikoja lunastuksille.
Useat rahastoyhtiöt ovat joutuneet joko rajoittamaan tai keskeyttämään avointen kiinteistörahastojen lunastukset haastavan kiinteistömarkkinan seurauksena. Näiden toimenpiteiden avulla rahastot ovat välttyneet suurilta pakkomyynneiltä, mikä on osaltaan vakauttanut kiinteistömarkkinoita, Fiva toteaa.
