Asuntorakentajien osakkeet lukeutuivat alkuvuoden suurimpiin voittajiin Yhdysvalloissa. Toimialan osakkeisiin sijoittava ETF-rahasto SPDR S&P Homebuilders kallistui vuoden alusta heinäkuun puoliväliin mennessä noin 40 prosenttia. Syynä siihen oli asuntomarkkinan aktiviteetin elpyminen alkuvuonna.
Lisäksi sijoittajat arvioivat, että korkeasta korkotasosta johtuva vanhojen myytävien asuntojen heikko tarjonta tukee asuntorakentajien liiketoimintaa.
Heinäkuun loppupuolelta alkaen asuntorakentajien osakekurssit ovat olleet laskusuunnassa. SPDR S&P Homebuilders ETF on halventunut syyskuussa 9,4 prosenttia. Markkina-arvoltaan suurten listattujen amerikkalaisyhtiöiden osakekurssikehitystä kuvaava S&P 500 -indeksi on laskenut 6,6 prosenttia samalla aikavälillä.
Asuntomarkkinoiden tilastot ovat heikentyneet viime kuukausina. Asuntoaloitukset laskivat elokuussa 11,3 prosenttia kuukaudessa. Se oli eniten kuukausitasolla kesäkuun 2020 jälkeen. Kuukausitilastojen vaihtelu on kuitenkin suurta. Vahvoja yksittäisiä kuukausia seuraa tyypillisesti heikot kuukaudet ja toisinpäin. Osin siis kyse on projektien ajoittumisista.
Uusia asuntoja myytiin elokuussa vähemmän kuin maalis-heinäkuussa. Tilasto oli linjassa vanhojen asuntojen myynnin kanssa. Se oli elokuussa heikointa tammikuun jälkeen. Kevään yksittäisten kuukausien vahvemmat luvut olivat siis osittain patoutunutta kysyntää heikon viime vuoden jälkeen, eivätkä siis kertoneet asuntomarkkinan aktiviteetin trendistä pidemmällä aikavälillä.
Asuntorakentajien osakkeissa on suuri korkoriski
Asuntorakentajat ovat yksi korkoherkimmistä toimialoista. Vuoden ensimmäisen puoliskon aikana uusien 30 vuoden kiinteäkorkoisten asuntolainojen keskimääräinen korko oli 6-7 prosentin välillä. Elokuun aikana se nousi jo yli seitsemän prosentin ja on ollut viime viikkoina noin 7,2 prosenttia. Se on korkein asuntolainojen korkotaso vuoden 2001 jälkeen.
Tietyt asuntorakentajat antavat korkoalennuksia. Esimerkiksi Berkshire Hathawayn sijoitussalkusta löytyvä asuntorakentaja, Lennar, tarjoaa 4,5 prosentin kiinteäkorkoista lainaa uuden asunnon ostajille Coloradossa. Korkoalennukset vaihtelevat sekä asuntorakentajan että asunnon sijainnin mukaan. Esimerkiksi KB Home on päättänyt, että se ei tarjoa korkoalennuksia.
Korko-odotuksilla on merkitystä asuntomarkkinoiden aktiviteetin kannalta. Osa amerikkalaisista saattaa lykätä asunnon ostopäätöstä, jos korkotason odotetaan laskevan lähiaikoina. Tällä hetkellä markkinoilla hinnoitellaan ensimmäistä ohjauskoron laskua vasta ensi vuoden kesänä.
Toisaalta ohjauskoron nostot ovat tältä erää ohi. Se on todennäköisesti tärkeämpi indikaattori tulevasta monelle asunnon ostoa harkitsevalle.
Asuntorakentajien osakkeet ovat maltillisesti hinnoiteltuja
Asuntorakentajien pitkän aikavälin liiketoiminnan ajurit ovat positiivisia. Freddie Macin arvion mukaan Yhdysvalloissa on noin 3,8 miljoonan asunnon pula, jos mukaan lasketaan sekä omistus- että vuokra-asunnot. Syynä asuntopulaan on erityisesti vuosien 2007-2009 finanssikriisi, jonka aikana useita asuntorakentajia hakeutui konkurssiin.
Siispä uusien asuntojen rakentaminen on ollut toimialan haasteiden vuoksi useiden vuosien ajan liian hidasta. Uusien asuntojen kysyntää tukee myös se, että muuttoliikkeen odotetaan jatkuvan vahvana osavaltioiden välillä. Osavaltioista muun muassa Florida ja Teksas ovat olleet sen suurimpia voittajia viime vuosina.
Asuntorakentajien osakkeet ovat houkuttelevasti hinnoiteltuja suhteessa historiaan. Toimialan yhtiöiden tulostuotto on 8,4 prosenttia. Liiketoiminnan kassavirran tuotto on 10,3 prosenttia. Toimialan yhtiöistä esimerkiksi Berkshire Hathawayn sijoitussalkusta löytyvien D.R.Hortonin, Lennarin ja NVR:n tulostuotto on korkeampi kuin viimeisen 10 vuoden mediaani. Myös vapaan kassavirran tuotto on huomattavasti korkeampi kuin historiallisesti. Berkshire Hathaway osti kyseisiä osakkeita toisen vuosineljänneksen aikana yhteensä noin 814 miljoonalla dollarilla.
Matalat arvostuskertoimet kertovat korkeista riskeistä. Korkojen nousun jatkuminen heikentäisi asuntomarkkinoiden aktiviteettia entisestään. Lisäksi taloussuhdanteen heikentymisellä olisi merkittävä negatiivinen vaikutus toimialan osakkeisiin.
Finanssikriisin aikana asuntorakentajien osakkeet halpenivat noin 80 prosenttia vuoden 2006 huipuista kevääseen 2009. Vuoden 2020 pörssiromahduksessa laskua kertyi noin 50 prosenttia.
Ajoitus on siis ostojen suhteen haastava. Parhaat ostohetket ajoittuvat lähelle korkohuippua, jos Yhdysvallat onnistuu välttämään taantuman. Taantumaskenaariossa parhaat ostohetket osakemarkkinoilla ovat tyypillisesti keskellä taantumaa. Kummassakin tapauksessa pitkän aikavälin tuotto-odotus on houkutteleva.
