Rahastosäästäjät saivat kouriintuntuvan muistutuksen kiinteistösijoittamisen riskeistä

Lukemattomat rahastosäästäjät saivat viime vuoden viimeisenä päivänä yllättävän tiedon, kun OP-Rahastoyhtiö kertoi tiedotteessaan, että sen hallitus oli päättänyt väliaikaisesti keskeyttää OP-Palvelukiinteistöt- ja OP-Vuokratuotto-erikoissijoitusrahastojen rahasto-osuuksien lunastukset ja merkinnät.

”Keskeytämme rahastojen merkinnät ja lunastukset, koska haluamme suojella osuudenomistajien etuja. Samalla turvaamme osuudenomistajien yhdenvertaisen kohtelun”, yhtiö kertoi tiedotteessaan.

Rahastoyhtiön mukaan kiinteistömarkkinoiden tilanne on ollut jo pidempään poikkeuksellinen. Rahastoyhtiö perusteli rahastojen lunastusten keskeytystä sillä, että kauppa ei tällä hetkellä käy kiinteistömarkkinoilla.

”Esimerkiksi mittakaavaltaan isoja kiinteistökauppoja on tehty selvästi tavanomaista vähemmän. Keskeyttämällä toimeksiannot varmistamme, ettei rahasto joudu myymään laadukkaita kiinteistösijoituksiaan pysähtyneillä markkinoilla käypää markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla, mikä ei olisi osuudenomistajien edun mukaista.”

Rahastoilla on yhteensä noin 51 000 osuudenomistajaa, joista valtaosa on yksityishenkilöitä. OP-Vuokratuotto on Suomen suurin pääosin asuntoihin sijoittava rahasto. Rahastolla on noin 5 400 suoraan omistettua asuinhuoneistoa sekä 21 toimitilakohdetta.

OP:n kiinteistörahastot eivät ole ainoat kiinteistörahastot, joilla on vaikeuksia. Ylen mukaan myös Mandatum, EQ, Evli, S-Pankki ja Ålandsbanken ovat kertoneet kiinteistörahastojensa keskeytyksistä tai lunastusrajoituksista. Suomessa toimii kaiken kaikkiaan 29 kiinteistörahastoa.

Pankkeja ja vakuutusyhtiöitä edustava Finanssiala kertoo tiedotteessaan, että rahastot tarjoavat monia etuja, mutta niihin liittyy myös monia riskejä. OP Rahastoyhtiön tapauksessa on kyse likviditeettiriskistä, kun viimeaikainen kehitys kiinteistömarkkinoilla on pakottanut tiettyjen kiinteistörahastojen sulkemiseen määräajaksi.

Tämä likviditeettiriski on erityisen suuri kiinteistörahastoissa – suurempi kuin esimerkiksi osakerahastoissa.

”Kiinteistömarkkinat ovat lähtökohtaisesti vähemmän likvidejä kuin vaikkapa osakemarkkinat. Kiinteistörahastot omistavat usein kokonaisia kiinteistöjä, jolloin omistusten realisointi edellyttää, että kiinteistölle löytyy ostaja. Tällä hetkellä kiinteistömarkkinoiden tilanne on yleisesti huono ja omistusten realisointi on vaikeaa niin rahastoille kuin muillekin sijoittajille”, Finanssiala toteaa.

Finanssialan mukaan rahastojen sulkeminen ei kuitenkaan ole merkki kriisistä vaan normaali, joskin raskas keino hallita likviditeettiriskiä.

Rahaston lähtökohta normaalitilanteessa on, että sijoittajalla on mahdollisuus säännöissä määritellysti lunastaa osuutensa. Epälikvideihin varoihin sijoittavassa erikoissijoitusrahastossa tämä tapahtuu yleensä kuitenkin harvemmin kuin sijoitusrahastoissa.

Finanssialan mukaan poikkeuksellisissa tilanteissa rahastonhoitajalla on käytössään erilaisia tapoja hallita likviditeettiä.

”Eri tilanteisiin on erilaisia sääntelyn määrittämiä keinoja, joista lunastusten ja merkintöjen keskeyttäminen on ankarimmasta päästä”, Finanssiala toteaa.

OP Rahastoyhtiön tilanne ei kuitenkaan ole ainutkertainen, sillä koronakeväänä 2020 eräiden korkorahastojen merkinnät ja lunastukset keskeytettiin, kun korkomarkkinoilla oli epävarmuutta hinnoittelusta.

Finanssialan mukaan yksittäisen rahaston hoitaja arvioi viime kädessä osuudenomistajien edun ja tasapuolisen kohtelun toteutumista.

Tämä tarkoittaa sitä, että lunastuksia haluavia sijoittajia ei saa suosia rahastoon jäävien sijoittajien kustannuksella.

Siten sijoitusten pakkomyynti ”hintaan mihin hyvänsä” ei lähtökohtaisesti ole osuudenomistajien edun mukaista, Finanssiala toteaa.