OP-Rahastoyhtiö kertoi joulukuun lopussa, että sen hallitus oli päättänyt väliaikaisesti keskeyttää OP-Palvelukiinteistöt- ja OP-Vuokratuotto-erikoissijoitusrahastojen rahasto-osuuksien lunastukset ja merkinnät.
Rahastoyhtiön mukaan kiinteistömarkkinoiden tilanne on ollut jo pidempään poikkeuksellinen. Rahastoyhtiö perusteli rahastojen lunastusten keskeytystä sillä, että kauppa ei tällä hetkellä käy kiinteistömarkkinoilla.
Mittakaavaltaan isoja kiinteistökauppoja on tehty selvästi tavanomaista vähemmän. Keskeyttämällä toimeksiannot OP Rahastoyhtiö pyrkii varmistamaan, ettei rahasto joudu myymään laadukkaita kiinteistösijoituksiaan pysähtyneillä markkinoilla käypää markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla.
OP:n kiinteistörahastot eivät ole ainoat kiinteistörahastot, joilla on vaikeuksia. Myös Mandatum, EQ, Evli, S-Pankki ja Ålandsbanken ovat kertoneet kiinteistörahastojensa keskeytyksistä tai lunastusrajoituksista. Suomessa toimii kaiken kaikkiaan 29 kiinteistörahastoa.
Pitkään asuntomarkkinoita seurannut ja tutkinut Suomen Yrittäjien johtaja ja pääekonomisti Juhana Brotherus kertoo viestipalvelu X:ssä, että OP Rahastoyhtiön kiinteistörahastojen sulku kertoo markkinasta, mutta myös vaikuttaa markkinoihin.
”Suomen suurin asuntorahasto kärvistelee julkisesti. Ainakin nyt viedään (osin aiheeton) luotto piensijoittajien piirissä asuntorahastojen likviditeettiin. Ei helpota uudistuotantoa tai sijoitusasuntomarkkinaa”, hän toteaa.
Raju päätös. Kertoo markkinasta, mutta myös vaikuttaa markkinoihin. Suomen suurin asuntorahasto kärvistelee julkisesti. Ainakin nyt viedään (osin aiheeton) luotto piensijoittajien piirissä asuntorahastojen likviditeettiin. Ei helpota uudistuotantoa tai sijoitusasuntomarkkinaa. 🙁 pic.twitter.com/1FpfM6gUES
— Juhana Brotherus (@JuhanaBrotherus) January 2, 2025
Asuntorahastot vähentäneet lunastusaikoja
Brotheruksen mukaan Suomen asuntomarkkinoilla on lukuisia suljettuja asuntorahastoja ostolaidalla. Moni avoin rahasto ei halua myydä ostajan tarjoustasoilla, koska silloin ”valuaatiot karkaisivat ehkä käsistä”. Brotheruksen mukaan saattaa olla myös mahdollista, että portfoliosijoittajat uskovat ripeään käänteeseen korkojen laskiessa.
Avoin rahasto on yleisölle tarjottava rahasto, johon kuka tahansa voi sijoittaa. Rahastolla on velvollisuus laskea liikkeeseen uusia osuuksia ja lunastaa olemassa olevia osuuksia sijoittajien pyynnöstä. Kiinteistörahastot.
Aikaisemmin asuntorahastoista oli mahdollista lunastaa osuuksia joka kolmas kuukausi. Viime vuonna nämä rahastot kuitenkin muuttivat sääntöjään ja sallivat lunastukset käytännössä vain puolen vuoden välein, kertoi Finanssivalvonnan (Fiva) johtava valvoja Marko Hovi Ylelle.
Asuntorahastot eivät siis ole yhtä likvidejä sijoituksia kuin vaikkapa suora sijoitus kiinteistöyhtiö Kojamon osakkeisiin. Kojamon osakkeilla on vaihtoa joka päivä ja aina löytyy hintataso, jolla osakkeet piensijoittaja saa myytyä.
Asuntorahastot ovat likvidejä vain auringon paistaessa
Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola katsoo, että yksityissijoittajille suunnatut asuntorahastot ymmärretään likvideinä sijoituksina, joista sijoittaja saa sijoittamansa pääoman halutessaan kohtalaisen nopeasti takaisin itselleen. Osittain tämä onkin totta.
”Näin onkin, mutta vain silloin kun rahastolla menee hyvin ja aurinko paistaa”, hän toteaa blogissaan.
Metsolan mukaan positiivisen kehityksen aikana vain hyvin pieni osa sijoittajista näissä erikoissijoitusrahastoissa tätä rahasto-osuuksien lunastusmahdollisuutta käyttää. Totuus on kuitenkin toisenlainen, hän varoittaa.
”Rahasto-osuuksien lunastusmahdollisuuden arvo positiivisen kehityksen aikana on rajallinen, koska suurin osa sijoittajista pyrkii realisoimaan tämän tyyppisen sijoituksen vasta kun sijoituskohteen näkymiin on ilmestynyt jotain merkittävästi kielteistä. Koska erikoissijoitusrahaston ei tarvitse tällaista tilannetta paljastaa ennen kuin kriisi on päässyt todella pahaksi, tosi paikan tullen halukkaita lunastajia on paljon yhtä aikaa.”
Seurauksena on siis se, että yllätyksiä saattaa tulla, kun rahastosäästäjät eivät enää saakaan rahojaan.
Rahastot on rakennettu niin, että ne voivat maksaa kerralla ulos vain hyvin pienen osan kaikista sijoituksista, ja vähänkään suuremman pääomamäärän palauttaminen sijoittajille edellyttää aikalisän ottamista, eli lunastukset keskeytetään ja rahasto alkaa realisoida omistustaan.
”Tällainen tilanne, jossa rahojen saaminen pois rahastosta on hetkellisesti estetty, on omiaan lisäämään myös muiden sijoittajien realisointihaluja. Tilanne muodostuu nopeasti sekä rahastojen että sijoittajien kannalta hyvin ongelmalliseksi”, Metsola kertoo.
Erikoissijoitusrahastot ovat musta laatikko
Tästä seuraa se, että on sijoittajan omalla vastuulla tietää, milloin tilanne on kääntymässä sellaiseksi, että on aika pyytää rahat takaisin.
Metsolan mukaan ongelma on siinä, että sijoittajat eivät kuitenkaan pysty etukäteen arvioimaan milloin ”aurinkoinen päivä muuttuu sateiseksi tai jopa myrskyiseksi”, koska he eivät itse asiassa edes saa faktoja siitä, miten rahastolla menee.
Asuntorahastojen kaltaisten erikoissijoitusrahastojen ei tarvitse raportoida sijoittajille asuntomarkkinoiden vaikeuksista. Metsolan mukaan tällöin rahastosäästäjä ei voi tietää, onko rahaston toiminta terveellä pohjalla vai alkaako se muistuttaa pyramidirakennelmaa, jossa uusien sijoittajien sijoituskassavirralla maksetaan vanhojen sijoittajien tuotot.
Metsolan mukaan on pelottavaa, että erikoissijoitusrahastot toimivat verhon takana.
”Sieltä huikkaillaan sijoittajalle tietoa tuotoista verhoja avaamatta. Valistunutkaan sijoittaja ei voi tietää miten liiketoiminta sujuu.”
