ARA-asuntojen vuokrat ovat edullisempia, mutta onko järjestelmä silti rikki?

ARA-asunnot ovat valtion tuella rakennettuja asuntoja. ARA-asuntojen tarkoituksena on tarjota kohtuuhintaista ja laadukasta asumista kiireellisessä asunnontarpeessa oleville ja pienituloisille.

ARA-asuntojen vuokrat ovat säädeltyjä ja yleensä edullisempia kuin vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat. Asukkaat valitaan tarveharkintaisesti, ei jonoperusteisesti. Valintaan vaikuttavat hakijan asunnontarve, kiireellisyys, tulot ja paikkakuntakohtaiset varallisuusrajat.

Pitkäaikaisella korkotukilainalla tai aravalainalla rahoitetusta ara-vuokra-asunnosta perittävä vuokra pitää määrittää omakustannusperiaatteen mukaisesti. Se tarkoittaa sitä, että vuokralaisilta saa periä vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen lisäksi kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien asumista palvelevien tilojen rahoitusmenot ja hyvän kiinteistönpidon mukaiset hoitomenot.

Lisäksi pitkäaikaisella korkotukilainalla tai aravalainalla rahoitetun vuokratalon omistajan pitää olla aktiivinen yhteishallinnon käynnistämisessä ja ylläpitämisessä. Yhteishallinnolla, jota kutsutaan myös asukasdemokratiaksi, tarkoitetaan vuokrataloyhteisön ja asukkaiden välistä yhteistyötä.

ARA-asuntojen vuokrat ovat alhaisempia

Tilastokeskuksen mukaan ARA-vuokrat nousivat vuonna 2024 pääkaupunkiseudulla 5,5 prosenttia ja muualla Suomessa 4,1 prosenttia edellisestä vuodesta.

ARA-asuntojen vuokrat ovat nousseet vuodessa selvästi enemmän kuin vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat, jotka nousivat pääkaupunkiseudulla vain 0,5 prosentti ja muualla maassa 1,9 prosenttia.

Myös pitemmällä aikavälillä ARA-asuntojen vuokrat ovat nousseet vapaarahoitteisia kovemmin. Vuodesta 2015 ovat vapaarahoitteiset vuokrat nousseet 11,6 prosenttia ja ARA-vuokrat 16,9 prosenttia.

Viime vuosien vuokrien noususta huolimatta ARA-asuntojen vuokrat ovat silti keskimäärin yhä vapaarahoitteisten asuntojen vuokria alhaisemmat. Koko maassa ARA-asuntojen vuokra on keskimäärin noin 13 euroa, kun vapaarahoitteisissa se on lähes 17 euroa.

Asumisen asioista vastaava ministeri Kai Mykkänen kertoo Vuokralaiset-lehden haastattelussa, että ARA-tuotannon rooli tulee aina olemaan markkinoita täydentävä.

”Meillä täytyy ensisijaisesti olla toimiva vuokramarkkina, jota valtion tukema asuntotuotanto täydentää. ARA-asuntoja ei tule koskaan riittämään kaikille, jotka haluavat kohtuuhintaista vuokra-asumista”, Mykkänen toteaa.

Ministerin mukaan ARA-tuotannolla on myös yleiseen vuokratasoon vaikuttava rooli, ja valtion tukemaa asuntotuotantoa tarvitaan myös ”tarkastusvälineeksi” siihen, ettei vuokrataso karkaa liian korkeaksi.

Ara-asuntojärjestelmään kohdistuva kritiikki

Vaikka Ara-järjestelmä tarjoaa monille pienituloisille ja tukea tarvitseville ihmisille kohtuuhintaisen asuinpaikan, siihen liittyvät haasteet ja kritiikki herättävät jatkuvaa keskustelua.

ARA-järjestelmää on kritisoitu esimerkiksi epätasa-arvosta, sillä kaikki pienituloiset eivät saa ARA-asuntoa, mikä voi nostaa vuokria muilla markkinoilla.

Yksi keskeinen huolenaihe liittyy siihen, kuinka asukkaiden valinta voi johtaa alueelliseen eriytymiseen eli segregaation lisääntymiseen. Jos pienituloisia ja keskituloisia asukkaita keskittyy tietyille alueille, se voi aiheuttaa eroja eri kaupunginosien välillä ja kaventaa sosiaalista tasa-arvoa. Tämä on nostanut esiin kysymyksiä siitä, miten asukasvalintaa voitaisiin tasapainottaa paremmin.

Kolmas merkittävä kritiikki koskee markkinoiden häiriintymistä.

Moni taloustieteilijä ja asuntomarkkinoiden asiantuntija on huomauttanut, että ARA-järjestelmä saattaa vääristää vuokramarkkinoita, koska tukiasuntojen vuokrat ovat usein alhaisempia kuin vapailla markkinoilla. Tämä voi vaikuttaa siihen, miten hintataso kehittyy ja kuinka vapaat markkinat toimivat. Järjestelmä saattaa esimerkiksi hidastaa uusien asuntojen rakentamista erityisesti suurissa kaupungeissa, kuten Helsingissä

Asuntojen käyttäjien kohdalla on esitetty huolta siitä, että kaikki asukkaat eivät välttämättä tarvitsisi valtion tukemaa asumista. Järjestelmän nähdään toisinaan olevan epätarkka asukasvalinnan suhteen, jolloin asunnoissa saattaa asua ihmisiä, joilla ei ole taloudellista tarvetta tukeen.

Kritiikkiä on esitetty myös asuntojen kuntoon ja ylläpitoon liittyen. Koska ARA-asuntojen vuokratuotot ovat rajoitettuja, on pelkona, että tämä voi johtaa riittämättömään kunnossapitoon ja pitkällä aikavälillä asuntojen rapistumiseen.

Lisäksi rakentamisen rajoitteet ja sääntely ovat olleet kritiikin kohteena. Ara-asuntojen rakentamiseen liittyvät monimutkaiset prosessit ja rajoitukset voivat hidastaa uusien asuntojen valmistumista ja samalla lisätä kustannuksia. Uusien kohtuuhintaisten asuntojen rakentaminen ei siten aina etene riittävän nopeasti, vaikka tarvetta olisi paljon.

Rakennuslehti kertoo, että Ara-järjestelmä ajautui ennen kokemattomiin vaikeuksiin Venäjän Ukrainassa käynnistämää hyökkäyssotaa seuranneen rakennuskustannusten ja korkojen poikkeuksellisen nousun seurauksena.