Investors House teki historiansa toiseksi parhaan Q3-tuloksen. Kiinteistöt-segmentti etenee hyvin, mutta palveluliiketoiminnassa on parantamista.
Kiinteistösijoitus- ja palveluyhtiö Investors House kohensi kolmannen neljännen raportoitua tulosta 1,0 miljoonaan euroon, kun vuosi sitten vastaavaan aikaan tulos oli 0,5 miljoonaa euroa. Toimitusjohtaja Petri Roininen esitteli tulosjulkistuksessa yhtiön keskeisten tunnuslukujen kasvua jopa monikymmenkertaisiksi ajankaksolla 2014-2024.
Tuoreesta kolmannen neljänneksen 2024 tulosparannuksesta viidennes syntyi perusliiketoiminnasta ja neljä viidennestä kertaeristä, jotka liittyivät muun muassa henkilöstörahaston palkkiovarauksiin (negatiivinen) ja verottajalta saatuun päätökseen tiettyjen vahvistettujen tappioiden hyödyntämismahdollisuudesta (positiivinen).
Konsernin liikevaihto oli kolmannella neljänneksellä 2,43 miljoonaa euroa (Q3/2023: 1,65) ja liikevoitto 1,05 miljoonaa euroa (0,71). Osakekohtainen tulos oli vastaavasti 0,14 euroa (0,08), tammi-syyskuulta jopa 1,15 euroa (0,54) osakkeelta. Tätä selittävät kertaluonteiset tuotot erityisesti toisella neljänneksellä, kuten elokuun analyysissa kirjoitimme.
Apitare Oy:n omistusosuuden kasvattaminen enemmistöomistukseksi (2/3) maaliskuun lopussa kasvatti konsernitaseen loppusumma lähelle sataa miljoonaa euroa. Apitare vuokraa Keski-Suomen hyvinvointialueelle 17 600 m2 tiloja Jyväskylässä pitkällä vuoteen 2041 ulottuvalla triple net -sopimuksella, jossa vuokralainen vastaa ylläpitokustannuksista.
Juuri Kiinteistöt-segmentin kvartaaliliikevaihton kasvu 0,85 miljoonasta 1,84 miljoonaan selittyy pääosin Apitaren tuomalla vuokratuottojen lisäyksellä. Tämä myös tarkoittaa, että konsernitasolla 76 prosenttia kolmannen kvartaalin tuotoista tuli Kiinteistö-segmentistä ja 24 prosenttia Palvelut-segmentistä, kun suhdeluku on ollut viime vuosina tyypillisesti noin 50-50.
”Tuosta 76 prosentista erittäin iso osa on pitkiä vuokrasopimuksia, joita on solmittu esimerkiksi hyvinvointialueen, kaupungin tai asuntopuolella ARA-yhtiöiden kanssa, ja silloin ne ovat varsin ennakoitavia ja turvallisia”, Roininen avasi.
Markkinatilanne
Investors House arvioi kiinteistömarkkinan pohjakosketuksen tapahtuneen ”ehkä kesällä”.
”Nyt on sentimentti muuttunut, korot ovat vähän laskeneet, asuntokauppamäärät alkavat elpymään, mutta tämä kestää. Ihan viimeisenä käynnistyy asuntojen uudistuotanto. Ei tule tänä vuonna, ei tule ensi vuonna, menee varmaan ainakin vuoteen 2026”, Roininen esitti arvionsa.
Alan sisällä yhtiö näkee aiempaa kiinnostavampina osa-alueina hankekehityksen ja transaktiot. Molempien kiinnostavuutta puoltaa hintojen lasku niin rakennusoikeuksissa kuin kiinteistöjen ja asuntojen hinnoissa – varsinkin reaalisesti, koska inflaatio on ollut viime vuosina merkittävää.
Logistiikkakiinteistöjen markkina on Roinisen mukaan kuuma, mutta vanhat toimistot puolestaan eivät tahdo kiinnostaa toimijoita.
Alan lääkkeeksi hän esittää 15 vuotta sitten voimassa olleen ARA:n välimallin käyttöönottoa:
”Finanssikriisin jälkeen markkina oli kuollut, sillä saatiin 7 400 asunnon rakentaminen liikkeelle nopeasti.”
Investors Housen sijoitusprofiili on aiempaa ennakoitavampi
Nähdäkseni Investors Housen ennakoitavuutta sijoituskohteena parantaa useampi eri tekijä.
Kirjoitimme elokuussa, että IH:n julkiset vuokralaiset ja ARA-toimijat muodostavat kokonaisuutena yli 2/3 vuokratuotoista. Apitaren myötä yhtiön vuokratuotot nousivat uudelle tasolle, sopimuskumppani lukeutuu juuri mainittuihin julkisiin toimijoihin (hyvinvointialue) ja sopimus on luonteeltaan pitkäkestoinen.
Viime ajan kehitys on osoittanut, että yhtiö on kyennyt pärjäämään kiinteistöalan vaativammassa markkinassa paremmin vuokra- kuin palvelutuottojen turvin. Kiinteistöt-segmentin vahvuudesta kertoo 99 prosentin vuokrausaste ja säännönmukaiset vuokrankorotukset, jotka vastaavat inflaation nostamiin kustannuksiin.
Kolmas ennakoitavuutta lisäävä tekijä on yhtiön johdonmukainen tavoite kasvattaa osinkoa ja välttää ylimääräisiä riskejä. Yhtiö on toteuttanut osinkostrategiaansa systemaattisesti ja säilyttänyt samalla omavaraisuutensa hyvänä ja tavoitteen mukaisena.
Osingon kasvulle on edellytykset
Vastaisen osinkopotentiaalin kannalta on huomionarvoista, että omavaraisuusaste parani syksyllä lainojen ylimääräisen lyhennyksen johdosta 48,7 prosenttiin, kun kesäkuussa luku oli 46,4 prosenttia. Konsernitaseen korolliset velat olivat syyskuussa 39,3 miljoonaa euroa, josta pitkäaikaista 37,3 ja lyhytaikaista 2,0 miljoonaa euroa. Kesäkuussa summa oli 40,7, josta pitkäaikaista 32,2 ja lyhytaikaista 8,5 miljoonaa.
Yhtiön vähimmäistavoite omavaraisuudelle ja samalla kovenanttitaso (lainaehtojen minimi) on 45 prosenttia. Syyskuussa oma pääoma yhteensä oli 46,4 miljoonaa ja taseen loppusumma 95,3 miljoonaa euroa.
Jos arvioidaan, kuinka paljon kiinteistöjen arvo voisi laskea käyvän arvon muutoksen kautta omavaraisuuden säilyessä silti vähintään 45 prosentin tasolla, muuttujaksi muodostuu noin 6,4 miljoonaa euroa (muiden tekijöiden säilyessä ennallaan), eli suhteellisen paljon. Kiinteistöjen määrä taseessa 30.9.2024 oli 78 miljoonaa euroa ja liikearvo 5,7 miljoonaa.
Viime tilikaudelta maksettu osinko oli 33 senttia osakkeelta, yhteensä 2,1 miljoonaa euroa.
Roininen totesi osingosta tulosjulkistuksessa Helsingissä:
”Viimeinen osinko oli 0,33 euroa per osake ja tammi-syyskuun tulos on 1,2 euroa per osake, eli jos tämä loppuvuosi menee kohtuudella, meillä pitäisi tuloksen myötä olla hyvät edellytykset jatkaa osinkouraa.”
Hän lisäsi, että nyt eletään vielä neljättä kvartaalia ja vuodenvaihteessa tulevat muun muassa kiinteistöjen arviot, eli ulkopuolinen arvioitsija arvioi kiinteistöjen käyvät arvot ja käyvän arvon muutokset vaikuttavat tulokseen.
Toisaalta korkea vuokrausaste, pitkäaikaiset vuokrasopimukset – painottuen liikekiinteistöihin – ja korkotason lasku eivät viittaa merkittävään arvojen alentumiseen.
Kokonaisuutena johto oli tyytyväinen yhdeksän kuukauden kehitykseen, mutta palveluliiketoiminnan vajaan 0,5 miljoonan euron liiketulos tammi-syyskuussa ei tyydytä. Se edellyttää yhtiön mukaan toimia joko kustannus- tai tuottopuolella.
Kassavarat syyskuussa olivat 1,75 miljoonaa euroa (30.9.2023: 7,7) eli ne ovat laskeneet investointien ja lainanmaksujen myötä selvästi. Yhtiöllä on noin 8-9 miljoonaa euroa saatavia ja sen perusteella ensi vuoden loppuun mennessä johto arvioi investointikapasiteetiksi 15-16 miljoonaa euroa.
Roininen muistutti useaan otteeseen, historiaan peilatan, että yhtiö on myös valmis tilanteen mukaan luopumaan kohteista ja vapauttamaan siten pääomia.
—
Kirjoittaja omistaa yhtiön osakkeita.
IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.
